江科〔2015〕250号
各市、区人民政府，市直有关单位：
为加快推进我市科技企业孵化器的建设工作，经市政府同意，现将《江门市科学技术局 江门市国土资源局 江门市住房和城乡建设局江门市城乡规划局关于江门市科技企业孵化器产权分割管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。执行过程遇到的问题，请及时向相关部门反映。
江门市科学技术局 江门市国土资源局
江门市住房和城乡建设局 江门市城乡规划局
2015年11月27日
江门市科学技术局 江门市国土资源局 江门市住房和城乡建设局 江门市城乡规划局
关于江门市科技企业孵化器产权分割
管理实施办法
第一章 总则
第一条 为贯彻落实《广东省人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（粤府〔2015〕1号）和《中共江门市委江门市人民政府关于实施创新驱动发展战略加快创新型城市建设的意见》（江发〔2015〕2号）精神，加快推进我市科技企业孵化器的建设工作，根据国家和省的有关规定，制定本办法。
第二条 科技企业孵化器（以下简称孵化器）是指实行企业化管理，以促进科技成果转化，培养科技企业和企业家为宗旨的科技创业服务载体。具体认定条件执行《江门市科学技术局关于江门市科技企业孵化器认定和管理办法》。
第三条 孵化器产权分割项目是指，经市人民政府批准用于孵化器项目建设用地，在不改变其孵化服务用途的前提下，其载体房屋可按幢、层等有固定界限的部分为基本单元进行产权登记并出租或转让的项目。包括：
（一）江门市市区新增以及存量工业（仓储）、科研用地上，以孵化器为建设内容，并进行产权分割出售转让的产业项目，并符合以下条件之一：1、协议出让的土地；2、村集体经济组织的出让性质的国有留用地；3、公开出让时约定可以分割土地证的。
（二）列入市“三资融合”试点项目的产业项目。
项目竣工验收或阶段性分期验收以后，才办理房产转移登记、变更登记手续。
第四条 建立江门市孵化器产权分割管理统筹协调领导小组，由市科技局牵头，成员单位包括市国土资源局、市住房和城乡建设局、市城乡规划局。各成员单位结合各自职能，按现行行政审核职权共同负责审核新增的孵化器产权分割项目申请。
第五条 新增孵化器项目用地应当遵循节约集约利用、合理配置资源的原则。孵化器用地应纳入年度土地供应计划，且应当符合城乡规划和土地利用总体规划。
第六条 孵化器建设用地参照《关于江门市市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见》（江府〔2015〕12号）要求，办公、生活等配套设施用地（仅用于该项目内企业的配套和服务）不超过项目总用地面积的7％，配套设施计容建筑面积不超过总建筑面积的20％，且配套服务对象重点为在孵企业（项目）的在职员工。
第七条 国土资源部门适时修订新型产业用地的地价标准政策，以作为我市孵化器用地基准地价的执行标准。在我市新型产业用地基准地价修订前执行现行地价标准。
第八条 已建并已认定为市级孵化器（以下简称：已建孵化器）必须评定为市级B档以上或省级或国家级孵化器或列为市“三资融合”试点项目后才能申请享受孵化器产权分割政策。
新建并认定为市级孵化器试点（以下简称新建孵化器）可以由地方政府向行政管理权限所属的国土资源部门提出用地意向及地块建成后分割意向，行政管理权限所属的国土资源部门依本办法在其供地方案中明确分割条件，待该项目建成后才能申请享受孵化器产权分割政策。
第二章 准入受理
第九条 孵化器产权分割项目准入条件、认定流程和申请资料。
（一）准入条件
1、新建孵化器申请产权分割项目
（1）孵化器运营单位应满足以下条件：单位必须是在我市注册成立的独立法人机构；单位必须是自身或合作单位已经建设运营过1家市级以上孵化器1年以上；单位必须实际出资在1000万元以上；
（2）孵化器建设项目应满足以下条件：项目规划必须具备《江门市科学技术局关于江门市科技企业孵化器认定和管理办法》中市级孵化器认定的“八有”条件，且孵化场地面积不少于10000平方米，并与不少于15家科技企业达成进驻意向。
2、已建孵化器申请产权分割项目
孵化器已评定为市级B档以上或省级或国家级孵化器。
3、列为市“三资融合”试点项目视同具备准入条件。
（二）认定流程
1、孵化器运营单位通过各市（县级）、区科技行政主管部门向市科技局提交申请资料。
2、市科技局对申请资料进行初审，提出运营单位及其项目是否符合准入条件的初步意见，并组织各成员单位召开会议，共同商讨申请单位的准入资格。
3、经各成员单位审核同意，由市科技局报市政府备案。
（三）申请资料
1、《江门市科技企业孵化器产权分割项目资格准入申请表》。
2、运营单位登记资料。
3、新建孵化器提交项目建议书及符合本条第一款条件的证明材料；已建孵化器提交市级B档以上或省级或国家级孵化器证明文件；列为市“三资融合”试点的提供相关证明文件。
4、运营单位或其合作单位的业绩证明。
以上申请资料一式六份，提交复印件的，应备原件核对。
第三章 转让对象
第十条 转让对象的资格
（一）主体资格：孵化器产权分割转让对象须是在江门市登记注册、具有独立法人资格的科技企业。
（二）产业领域：孵化器产权分割转让对象须是符合《国家重点支持的高新技术领域》的科技企业。
（三）入驻时限：孵化器产权分割转让对象须是入驻租用孵化器产权分割项目的产业用房满1年以上的在孵企业或已毕业企业或预先购买并承诺入驻满2年的科技企业。二次转让对象受让产权后必须是有需要入驻租用孵化器成为在孵企业并承诺入驻孵化器产权分割项目产业用房满1年以上。
第十一条 孵化器用地所建建筑物中，用于供孵化企业（项目）使用的配套设施建筑物（办公以外的、总建筑面积的20%以内）不得转让；根据实际需要，允许用于研发分割转让的建筑面积，在不改变孵化器用地功能的前提下，其载体房屋可按幢、层、套、间等有固定界限确权作为基本单元进行分割和转让。项目配套用房以外的产业类用房可分割转让的建筑面积不得超过总计容建筑面积的50%。确权转让时不得超过在建或已建成建筑面积的50%。
孵化器项目的停车位，可整体办理产权登记。如需分拆转让的，转让的比例不得超过已转让供在孵企业（项目）产业用房面积占总供在孵企业（项目）建筑面积的比例。
孵化器用地项目通过科技行政主管部门的市级孵化器认定后，方可转让用地内所建建筑物。
第十二条 审核与检查
孵化器产权分割项目由所在市（县级）、区科技行政主管部门对入驻孵化器，购买产业用房的企业提交的申请资料进行审核把关，上述的受让对象（含多次转让），必须为《广东省人民政府办公厅关于推广三资融合建设模式促进我省民营科技园发展的意见》（粤府办〔2012〕100号）规定的科技型企业及我市确定的科技型小微企业，各市（县级）、区科技行政主管部门负责对建筑物受让对象进行审核后报市科技局核准。江门高新区在辖区内负责对建筑物受让对象进行审定并报市科技局备案。
孵化器产权分割项目所在市（县级）、区科技行政主管部门每年要对入驻企业进行定期检查，通过实地考察等方式，对其实际运营情况与入驻申请时约定的经营范围相符性进行确认。发现违规情况的取消其优惠政策，并依法给予行政处罚。
第四章 产权分割与登记
第十三条 产权分割的条件
（一）项目土地要求：孵化器应符合产业规划、城市总体规划和土地利用总体规划，并符合本《办法》第三条规定。
（二）规划许可：项目的修建性详细规划方案经市（县级）、区规划部门审批通过后实施。
（三）项目用房要求：孵化器产权分割项目用房可分为产业用房和配套用房。产业用房即《江门市科学技术局关于江门市科技企业孵化器认定和管理办法》所指的供入孵企业（项目）使用的场地，配套用房指为孵化功能配套的办公、食堂等场地。
1、产业用房应符合下列要求：产业用房不能建设为类住宅形式，否则各市（县级）、区规划部门不予核发建设工程规划许可证，市住房和城乡建设局不予核发销售备案证明，市房地产登记机构不予登记发证；产业用房可按幢、层、套、间等固定界限进行分拆和进行产权登记、销售、转让、出租；产业用房依法办理房地产初始登记后方可进行销售转让，房屋买受人可以申请办理独立房产证，并可再次转让；产业用房不得改为住宅用途，该内容应在房屋转让合同中明确约定。
2、配套用房应符合下列要求：产权分割项目所在孵化器的配套用房严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和商业街等非生产性配套设施；配套用房不得出售、转让，只能出租给进驻孵化器的合法市场主体（指经国家批准进入市场，以营利为目的，从事商品生产、经营、服务活动的经济实体）及其员工；配套用房发证、施工、验收等手续均不得早于产业用房。
（四）用房分割界限：产业用房初始登记后经城乡规划部门审定，由公安部门编订具体门牌号的，可按幢、层、套、间等固定界限申请分割；土地分割发证只按土地使用权共同共有发证，不得将一宗地分为多宗地，经房产及土地登记发证后的项目用房可以转让、出租。
第十四条 产权分割的办理
（一）国有土地使用权证
孵化器产权分割项目的土地管理由行政管理权限所属的国土资源部门负责，项目用地出让时应注明为“属科技企业孵化器项目可进行产权分割”，并在土地出让合同中约定相关规划设计条件。
（二）建设用地和工程规划许可证
新建孵化器产权分割项目的规划建设管理由各市（县级）、区规划部门负责，孵化器产权分割项目应严格按照经批准的规划设计条件进行开发建设；已出让土地如确需调整容积率等规划控制指标的，应按程序申请对控制性详细规划进行调整，报市规划委员会审议通过后，报市政府批准实施。对于已建成孵化器，各市（县级）、区规划部门对孵化器的《建设工程规划许可证》对现场涉及改动部分重新进行变更登记，并注明“属科技企业孵化器产权分割项目”。
（三）销售备案证明
孵化器必须在评定为市级B级以上或省级或国家级孵化器或列为市“三资融合”试点项目，并经科技行政主管部门确认可销售范围后才可申请销售备案。具体程序为：符合分割销售条件的项目，可凭年度实施计划，向市住房和城乡建设局提供相关申请资料，经资料审核符合要求的，市住房和城乡建设局核发销售备案证明，证明注明“属科技企业孵化器产权分割项目”。
（四）房地产权证
1、取得销售备案证明的项目参照商品房销售办法及《房屋登记办法》相关规定办理登记手续，产权证书注明“属科技企业孵化器产权分割项目”，并参照商品房项目缴纳国家和省市规定的各项税费。
2、项目办理建档手续，须在市住房和城乡建设局网站的准售房源中注明“属科技企业孵化器产权分割项目”；合同备案环节须经所属市（县级）、区科技行政主管部门核实受让人的条件资格，同时按照企事业单位所需的资料进行合同登记备案，并在合同文本及房屋交易系统网上注明“属科技企业孵化器产权分割项目”。
第五章 监督管理
第十五条 依法取得的孵化器用地，未经批准不得擅自改变土地用途；国土资源部门与用地单位应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定，对于确需改变用地功能的，由政府依法收回用地。
项目单位取得孵化器土地使用权后，应按《国有建设用地使用权出让合同》的约定进行建设并投入使用，若不能按约定建设或因特殊原因停止建设的，将按照《国有建设用地使用权出让合同》有关条款及土地管理相关规定进行处置。
各市（县级）、区科技行政主管部门应对项目进行履约监管，并在市科技局的指导下进行验收复核。
城乡规划部门、国土资源部门、住房和城乡建设部门、房地产登记管理机构以及各市（县级）、区科技行政主管部门在各自职责范围内做好有关孵化器用地的规划、土地出让、建设审批、登记、监管等工作。
第十六条 江门市孵化器产权分割管理统筹协调领导小组应建立孵化器用地信息公开机制，定期向社会发布，实现信息透明，资源共享。
第十七条 孵化器产权分割项目应按照法律规定缴纳国家和省市规定的各项税费。
第十八条 市科技局会同领导小组各成员单位负责对孵化器产权分割项目的实施绩效进行年度评价，重点考核产出值、税收额以及孵化出的高新技术企业数量、孵化出的上市企业数量等指标；对考核不通过的孵化器运营单位，将暂停享受各项孵化器优惠政策，直到通过年度考核。具体考核办法由市科技局牵头制定。
第十九条 市有关职能部门负责项目的批后监督管理，市科技局会同所属市（县级）、区科技行政主管部门，不定期组织有关部门对项目的使用情况进行检查，对违规行为按规定进行查处，发现有开发、经营管理和使用单位在使用过程中擅自改变建筑物的使用性质，或以商品住宅名义违规宣传、转让孵化器产权分割项目用房的，由市有关职能部门依法查处。
第六章 附则
第二十条 本办法由市科技局会同市国土资源局、市城乡规划局、市住房和城乡建设局负责解释。
第二十一条 本办法自2015年12月1日起实施，有效期5年，我市此前出台的有关政策，凡与本办法规定不一致的，按本办法执行。
粤公网安备 44070302000670
