江门市住房和城乡建设局关于印发《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引（2022年修订）》的通知（江建〔2022〕84号）

图解：江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引（2022年修订）

一、修订背景

　　为贯彻落实2021年1月1日起施行的《民法典》新规，同时解决工作实践中出现的问题，规范我市业主大会和业主委员会成立程序，我局根据《民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》及有关法律法规，结合实际，对《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引》进行修订，形成《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引（2022年修订）》（以下简称《工作指引（2022年修订）》）。

二、主要变化

一是修订完善业主大会筹备工作流程，明确择优选择筹

备组、业委会人选。

　　《工作指引（2022年修订）》新增筹备组工作方案的参考文本附件，便于统一指导开展筹备工作；新增筹备工作非因筹备组原因中止的，可延长筹备工作时限的规定；新增街道办事处（镇人民政府）推荐和审核把关筹备组、业委会人选的要求，择优选择筹备组、业委会人选；取消筹备组成员自荐产生程序；完善筹备组推荐人管理，增加推荐筹备组候选人人数要求，并要求写入业主大会筹备组的工作方案；删除筹备组成员递补规定，递补转写入业主大会筹备组的工作方案。

二是修订了首次业主大会投票和业主大会表决规则。

　　《工作指引（2022年修订）》删除原应当约定未投票、弃权的业主投票权数计入多数票的规定；新增确定首次业主大会投票权数时，车位、摊位等特定空间计入投票面积的规定；鼓励采用电子投票，新增业主大会召开也可以采取电子投票方式；推动业主积极参与投票，新增明确投票延长时间最多为30日；为及时处理解决业主的异议和争议，新增投票表决结果异议处理程序；根据《民法典》278条的新规定，对投票表决产生《业主大会议事规则》《管理规约》和业主委员会委员等事项修改为“应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

三是修订了《业主大会议事规则（示范文本）》关于业委会管理的内容。

　　落实推进党建引领，加强业主委员会建设。《工作指引（2022年修订）》新增业主委员会应主动接受基层党组织领导，小区重大事项事先向社区党组织报告等内容；新增授权业主委员会行使应急维修和单笔一定限额内业主共有部分经营收益支出使用决策权力；新增业主委员会主任、副主任通讯津贴和按需要聘请专职工作人员等内容。

四是简化业主委员会备案需提交的资料。

　　简化备案手续,删减了上一版工作指引中需提交备案的“会议表决结果、分工安排、其他资料”等资料。

三、主要内容

　　《工作指引（2022年修订）》主要从申请成立首次业主大会、成立首次业主大会筹备组、业主委员会成立、业主委员会委员的终止和递补等方面阐述关于首次成立业主大会和业主委员会的工作要求。

（一）申请成立首次业主大会

　　符合以下情形之一的：1.20%以上业主联名；2.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。

（二）成立首次业主大会筹备组

　　筹备组成员由业主代表、建设单位以及街道办事处（乡镇人民政府）代表7～15人单数组成。其中，业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的60%，由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成。

　　《工作指引（2022年修订）》列举筹备组业主代表的建议条件，明确成立首次业主大会筹备组程序。筹备组组织制订《首次成立业主大会的工作方案》，并对应开展的筹备工作作出具体要求：

　　1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定每户业主在首次业主大会上的投票权数。2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。3.草拟《管理规约》《业主大会议事规则》并征求意见。4.依法确定首次业主大会会议表决规则。5.制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单。6.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

（三）业主委员会成立

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。《工作指引（2022年修订）》中明确对投票表决结果有异议的处理办法、业主委员会成立备案的办理程序以及业主委员会印章的管理和使用要求。

（四）业主委员会委员的终止和递补

　　《工作指引（2022年修订）》明确业主委员会委员终止的具体情况以及委员职务终止、空缺、缺员和辞职等情形下递补补足工作流程。

四、施行时间

　　本指引自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。

　　咨询电话：3831646。

江门市住房和城乡建设局

2022年4月