在第435期的《民生热线》节目中，江门市住建局局长马克烈、副局长王作青、物业管理科科长邓承志就市民提出的在物业管理中遇到的问题，通过热线电话、短信平台进行了直接沟通。

热点问题

主持人：当前，我市物业管理方面比较棘手的问题主要有哪些？是什么原因造成的？

我市物业管理方面比较棘手的问题主要有：物业服务企业履约意识和能力不足，没有按照合同认真提供物业服务，服务不规范；业主自律意识淡漠，业主大会建立履步难行,相当多的业主委员会在平时的工作中，没有完整的工作内容和工作程序，在解聘、选聘物业服务企业等环节程序不规范，随意性太大，未能发挥业主大会决策作用。从近年发生投诉事项的普遍性分析，引发物业管理纠纷的主要原因有两个方面:一是物业服务企业角色错位、行为不规范是直接原因。二是业主的物业管理消费观念欠缺是重要原因。

主持人：破解这些难题的关键是什么？

关键在于要建立业主自治与物业服务管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。以诚信管理为抓手严管物业服务企业；要对业主委员会的工作进行全程督导，促进业主委员会工作向制度化和常态化发展，要明确居委会、物业服务企业、业主委员会三方职责，实现互相配合共建文明等。我们认为破解物业管理难题应坚持综合治理、坚持规范管理、坚持堵疏结合。

赵小姐：金汇城市广场小区业主们于2013年7月期间，按足规定程序，向市住建局、蓬江区住建局、环市街道办事处、耙冲居委分别提交了《关于申请成立金汇城市广场业主大会的函》。但业主大会成立工作自申请之日已经超过1年仍无法启动，而且启动工作还将遥遥无期。敢问政府部门：一、为什么政府部门可以要求我们必须与前期物管公司形成服务协议关系，却不为我们提供服务权利保障渠道？我们之所以申请成立业委，起因就是因为物管公司服务不到位造成的。二、究竟住建部门要求开发商、物管公司和我们业主提供小区业主清册所为何用？

物业管理以业主委员会决策为原则，根据《广东省物业管理条例》规定，百分之二十以上业主可以联名向街道办事处提出成立业主大会的书面要求，已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处提出成立业主大会的书面要求。街道办事处应当在三十日内会同物业所在地的房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。根据《业主大会和业主委员会指导规则》规定首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处或者居民委员会组织业主推荐。据我们了解，目前其所在街道办事处正在核实相关资料。

黄生：白石大道滨港御城的物业管理公司审核装修图纸的时间过长，9天。

你所反映的问题我们会处理，再作答复。

刘女士：物业管理公司说欠交物业管理费不能参加筹备小组，不合理。

对筹备组有结构规定，业主代表一定是业主这是明确规定的，但没有明确规定欠缴不能加入筹备组，但业主委员会成员的资格条件明确欠交物业管理费不能作为业主委员会的成员。对于筹备组和首次业主大会召开我有一个建议，筹备组应制订相关的方案，或在筹备组成立之后街道办事处应制订相关的方案，向全体业主征询意见，公示业主代表产生是以什么样的方式产生出来，由全体业主表决。

根据《业主大会和业主委员会指导规则》规定首次业主大会会议筹备组组长由街道办事处代表担任。筹备组中业主代表的产生，建议由街道办事处或者居民委员会组织业主推荐。

张小姐：家住荷塘益丽花园，住三楼，四楼漏水，问物业管理公司有责任管吗？

我觉得这是业主的权益问题，站在物业管理的角度来讲，我们认为物管公司有责任组织双方协调解决这个问题，如果不能协调解决，只能通过司法途径解决。

主持人：《江门市物业管理实施细则》于2012年1月施行，“细则”三年多的时间了，贯彻落实情况如何？

《江门市物业管理实施细则(试行)》的试行,进一步规范了我市物业管理行为，促进了物业管理水平提升。其贯彻落实情况主要体现在：一是明晰了各主体的权利义务，把物业管理建立在平等互利的合同关系的上。二是建立了社会管理与物业管理相结合的监督管理机制，强化了物业服务质量的监管，加强了业主大会、业主委员会的指导和协助。但“细则”在物业服务标准等行业规范建设，物业服务企业诚信体系建设，业主委员会监督上仍存在不足，需要进一步去完善。

许生：在白沙汇景湾买了两个摩托车位，但物业管理公司说不能停三辆摩托车。

小区一般根据规划建设车位，作为业主应该遵守公共秩序。许生反映的问题牵涉到公共秩序的管理和安全问题，从整个管理来讲，我们觉得应该一视同仁，我们会进行调查再作答复。

邓生：长堤风貌街河边的特色摊档排放污水造成长堤河边污渍比较脏，建议加强管理。

关于长堤风貌街河边的特色摊档排放污水造成长堤河边污渍比较脏的问题。长堤风貌街的特色摊档是由我局属下的市历史街区物业管理有限公司（以下简称街区公司）负责经营管理，对于长堤风貌街河边特色摊档污水乱排放问题，街区公司已于9月10日向承租方发出书面整改通知，要求特色摊档承租方认真做好特色摊档的环境卫生管理的整治工作，具体整改措施包括：（1）禁止经营商户随意将污水倾倒在河中，所有经营污水统一经由隔油池和排污管道进行排放。（2）统一收集和清运经营垃圾。（3）每天对经营地面进行清洗。（4）对特色摊档周围的卫生死角进行一次全面的清理和清洗。对此，街区公司于2014年9月12日晚上派出工作人员对特色摊档上述整改情况进行了专项检查，整体环境卫生有所改善。

陈女士：映晖园的收费每平方收1.98元，停车位每月收70元，觉得太贵，想问物业管理收费有没有监管的？

物业管理费在前期规定按照政府指导价收取，在业主委员会成立后根据市场情况协商价格，在价格问题上我们要明白，物业管理是提供一种服务，什么样的价格对应什么样的服务，所以业主委员会与物管公司签订合同的时候不能单看价格。我们要求服务企业对其服务内容向全体业主公示，物业管理应该质价相符。很难笼统地说收费是否高。要看合同有什么样的服务。我们会把你反映的问题进行调查再给予答复。

林生：物业公司也有难言之隐，对于欠费的业主有何约束？

业主对物业管理工作中有不满可以提出，但采取欠缴物业管理费的手法我觉得不妥。欠缴物业管理费是一种纠纷，可以通过司法途径去追讨。物业管理也要检讨一下自己提供的服务质量和服务项目是否按照合同进行，有没有达到要求，找出欠费的原因。双方最好能协商解决，协商解决不了的，通过司法途径解决。