关于征求《江门市住宅专项维修资金管理实施细则》意见的情况说明

1

市财政局

建议从“收得上、用得到、用得好”三方面对相关条款进行优化完善。

采纳

2

市自然资源局

建议删除《住维细则》中“第十七条不动产登记部门在办理房屋所有权首次登记、转移登记、抵押权登记等手续时，应查验交存住宅专项维修资金的凭证。”。

采纳

3

新会

区府办公室

1.因我市的交存标准远低于周边城市，建议提高《住维细则》第十条维修资金首期交存标准；

采纳

2.根据《民法典》第 278 条规定，对《住维细则》需表决事项进行修改。

采纳

3.第二章第十七条：“不动产登记部门在办理房屋所有权首次登记、转移登记、抵押权登记等手续时，应查验交存住宅专项维修资金的凭证”，经研究，该项内容不属于《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》规定的不动产登记部门负责内容，建议删除。

采纳

4

新会

区住建局

1.建议提高《住维细则》第十条维修资金首期交存标准，我市的交存标准远低于周边城市。

采纳

2.根据《民法典》第278条规定，对《住维细则》需表决事项进行修改。

采纳

5

台山

市府办公室

1.建议维修资金交存标准适当调高。

采纳

2.根据不动产登记的相关规定，交存维修资金凭证不属于不动产登记的申请资料，建议删除《住维细则》第十七条“不动产登记部门在办理房屋所有权首次登记、转移登记、抵押权登记等手续时，应查验交存住宅专项维修资金的凭证”。

采纳

6

开平

市府办公室

1.建议对《住维细则》第十八条：“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交”，制定相关的维修资金二次催缴制度，业主不履行补缴的应采取相应的法律措施，以此保证此费用日后的二次三次追缴能及时落实到位。

采纳

2.《住维细则》第二十六条，列出了可申请应急使用维修资金的六种情况，建议：对房屋发生不同危及安全、严重影响住用、急需应急维修的情况判定，应明确判定主体，由相应的专业机构部门作出认定，为应急使用提供合理可靠的法律依据。

采纳

3.根据法规增值购买国债须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签名同意，该规定难于操作。建议：待修改法规后再拟定提高住宅专项维修资金增值收益的问题。

采纳

4.因“住宅专项维修资金凭证”不属于不动产登记规定收取的登记材料，建议取消《住维细则》第十七条条款。

采纳

7

鹤山

市府办公室

1.建议提高维修资金交存标准。

采纳

2.由于根据规定，维修资金交存凭证不是办理不动产登记手续须提交的必要材料，建议删除《住维细则》第十七条“不动产登记部门办理房屋所有权首次登记、转移登记、抵押权登记等手续时，应查验交存住宅专项维修资金的凭证”条款。

采纳

3.为便于制定有业主大会或无成立业主大会等不同类型的续交方案，《住维细则》第十八条“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%，业主应当及时续交”，建议增加并细化维修资金续交流程。

采纳

4.为让业主知情维修、更新或改造工程验收合格时间，便于计算下一次保修期开始时间。《住维细则》第二十一条“使用方案和表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示”建议增加维修工程验收公示。

采纳

5.《住维细则》第二十七条“发生应急维修情况的，由业主委员会组织实施……已交存住宅专项维修资金的由当地住房城乡建设主管部门、未交存住宅专项维修资金的由当地街道办事处(镇人民政府)在5日内组织代修，代修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支或由相关业主分摊”，建议已交存住宅专项维修资金和未交存住宅专项维修资金的都由属地镇（街）在5日内组织代修，并增加应急使用方案范本、流程、范围等条款。

采纳

6.建议增加：把公共收益纳入维修资金。

采纳

8

恩平市

住建局

1.《住维细则》第十二条提到“……，综合考虑安全、增值、便利等因素，确定一定数量的专户管理银行，并可根据银行工作绩效、业主反响等，对专户管理银行进行动态调整。”建议：量化银行工作的考核制度。按分值进行评估银行的绩效，综合考虑安全、增值、便利等因素，动态调整更换托管银行。

采纳

银行的量化考核制度另行制定。

8

恩平市

住建局

2.根据建房规〔2020〕10号文件“推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金的要求”，建议修改《住维细则》第十三条：（1）开发建设单位应在申请商品房预售时，先办理维修资金开户手续；（2）购房人应在签定《购房合同》及交付首期购房款时，交存住宅专项维修资金；（3）规范使用交存住宅专项维修资金电子凭证；（4）管理机构在商品房办理网签备案手续时，审验交存住宅专项维修资金凭证。

采纳

3.《住维细则》第十四条，车位、车库在办理房屋所有权首次登记后，交付使用前，按本细则第十三条规定办理交存手续。建议：根据建房规〔2020〕10号文件规定，开发商应在申请车位、车库办理房屋所有权首次登记并办理现售手续时，由开发商全额代交存住宅专项维修资金，出售时可向购买人收回。

采纳

4.建议修改《住维细则》第二十四条：（一）组织实施单位组织相关业主对拟定的使用方案进行表决，使用方案通过后，将表决结果在列支范围内进行公示。若涉及全体业主的，应由业主委员会组织召开业主大会会议表决通过。

采纳

5.建议修改《住维细则》第二十五条：组织实施单位应将工程竣工验收表、工程结算书、维修费用分摊明细表、公示照片提交管理机构及业主委员会备案。

采纳

6.建议《住维细则》第二十七条，由社区居民委员会申请应急维修的，应根据实际情况而定：

（1）已交存维修资金的。由当地住房城乡建设主管部门审核相关材料后维修，维修费用从相关业主维修资金分户账中列支；

（2）没交存维修资金的。由当地街道办事处（镇人民政府）在5日内组织代修，代修费用由相关业主分摊；

（3）对部分没交存维修资金而另一部分已交存的。维修费用应由当地街道办事处（镇人民政府）督促，没交存维修资金的，由相关业主分摊承担，已交维修资金的，可从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支及。

采纳

8

恩平市

住建局

7.根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，建议对《住维细则》所有相关投票表决的条款均应作出修改。

采纳

8.建议《住维细则》第二十九条不得从维修资金中列支费用增加（五）申请使用住宅专项维修资金维修物业共用部位、共用设施设备的费用，本《细则》设定具体标准或《物业服务合同》约定的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用标准的。

不采纳

1.《住维细则》设定具体标准，应按规定执行，不用再另外说明。

2.《民法典》第938条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人与业主已在物业服务合同中约定了维修资金的使用，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不用再另行规范。

9.根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，均无要求查验交存住宅专项维修资金凭证，建议删除《住维细则》“第十七条不动产登记部门在办理房屋所有权首次登记、转移登记、抵押权登记等手续时，应查验交存住宅专项维修资金的凭证”。

采纳

9

市房地产行业协会

1.建议修改《住维细则》第十三条，新建商品住宅、非住宅应当在办理商品房买卖合同备案前，将首期维修资金存入专户管理银行。开发建设单位在项目办理预售许可证后，申请开立维修资金账户；买受人在合同备案前交存维修资金。（建议住建完善系统，实现维修资金手机快捷支付、手机领取交存维修资金的电子凭证）

采纳

9

市房地产行业协会

2.建议《住维细则》第十七条增加以下内容：如业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，还应查验维修资金续交凭证。业主未提交维修资金的凭证、续交凭证的，不予办理房屋所有权首次登记、转移登记、抵押权登记等手续。

不采纳

1.《民法典》第213条规定，登记机构不得有超出登记职责范围的其他行为。

2.《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定，交存维修资金凭证不是办理不动产登记手续必须提交的必要材料。

3.建议修改《住维细则》第十八条。

（1）当业主分户账面维修资金余额不足存额30%时，不管小区是否成立业主大会，维修资金的续交方案、续交标准统一由住建部门在本细则规定。

（2）增加管理机构向物业服务企业/业主大会发出书面续筹预警提示，物业服务企业/业主大会应在收到续筹预警提示后，向业主发出《限期续交通知》，业主应在收到通知后30日内足额续交。

部分采纳

不采纳第（1）点，原因是：

《民法典》第278条规定了，筹集建筑物及其附属设施的维修资金，由业主共同决定。据此，维修资金的续交方案、续交标准不能统一由住建部门在细则规定。

4.建议修改《住维细则》第二十二条，费用分摊没有约定或者约定不明确的，将费用分摊主体限缩至利益攸关方，修改后内容如下：

第二十二条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用分摊，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊：

(一）住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的，该区域全体业主均为相关业主。

(二）住宅共用部位、共用设施设备涉及单幢或单层物业的，该幢或该层全体业主为相关业主。

(三）非住宅共用部位、共用设施，购买非住宅的全体业主为相关业主。

(四）住宅之间或者非住宅之间或者住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照专有部分占涉及物业区域对应总建筑面积的比例分摊。

(五）尚未出售的住宅、非住宅，开发建设单位按照为售出住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

采纳

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市房地产行业协会

5.由于先施工验收后再提交管理机构审核及反查的做法，将导致反查期间，业主无理反悔，工程维修施工完成后，物业企业无法成功启动专项维修资金，形成物业服务企业坏账或亏损，建议先审核反查后再施工，第二十三条修改为：

第二十三条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

(一）拟定使用方案：申请使用住宅专项维修资金，由组织实施单位拟订使用方案。使用方案主要包括拟维修和更新改造项目、施工方案、费用预算、列支范围、相关业主分摊费用的分摊清册、施工合同等。

(二）公示使用方案：组织实施单位将使用方案，以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于5个工作日。公示期间，业主有异议的，应以书面形式向组织实施单位提出，组织实施单位在收到书面意见之日起3个工作日内书面答复。

(三）业主表决：组织实施单位将使用方案征集业主表决意见，应当经由专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。若要召开业主大会会议表决的，应由业主委员会组织召开。

(四）公示表决结果：组织实施单位将符合法定比例的业主表决结果、使用方案，以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于5个工作日。公示期间，业主有异议的，应以书面形式向组织实施单位提出，组织实施单位在收到书面意见之日起3个工作日内书面答复。

(五）组织实施单位持以下材料向管理机构提出申请：

1.住宅专项维修资金使用申请表；

2.经表决通过的使用方案；

3.相关业主表决同意的书面材料和经公示的表决结果；

4.物业服务合同。

(六）审核及反查申请资料：管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内完成审核，公告审核结果。审核同意的，管理机构向组织实施单位发出《核准使用住宅专项维修资金通知书》；审核不通过的，应当通知组织实施单位并说明理由。

(七）组织实施及竣工验收：组织实施单位组织实施使用方案。使用方案对应的维修和更新、改造等工程竣工后，由组织实施单位、施工单位、不少于3个业主代表对工程进行验收，签署《工程竣工验收表》。

(八）公示竣工验收报告：验收合格后，组织实施单位应当在10个工作日内将工程竣工验收表、工程决算、维修费用分摊明细表、施工合同、使用方案，以书面形式在物业管理区域内显著位置，向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示，公示期限不少于5个工作日。

(九）管理机构依据组织实施单位提交的工程竣工验收表、工程决算、维修费用分摊明细表、施工合同、使用方案、维修过程前中后照片、第（八）项公示照片、业主表决结果统计表、业主表决意见签名表和工程进度款支付表，发出《划转住宅专项维修资金通知书》。

(十）专户管理银行依据管理机构发出的《划转住宅专项维修资金通知书》，应在2个工作日内将住宅专项维修资金划转至维修工程施工单位。

采纳

目前，无论是《住维细则》还是“江门物管平台”，维修资金的正常使用都是“先审查后施工拨付工程款”（先立项后申请资金拨付），为实现高效、便民，对一次性付款的简单维修项目，可在工程竣工验收后通过“江门物管平台”进行项目立项与资金拨付一起申请。

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市房地产行业协会

6.《住维细则》第二十六条，缺乏具体评估机构，实际启动紧急拨付的操作流程，与法定不一致，建议修改该条款，修改后内容如下：

第二十六条 当物业出现下列危及人身和财产安全，或严重影响正常使用的情形，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位可申请应急使用住宅专项维修资金。

(一）电梯经电梯监督检验机构、电梯原制造企业进行安全技术评估、检验认为存在严重事故隐患（如冲顶、蹲底或意外灾害等)，可能发生危及人身财产安全的紧急情况；或被安全监察部门认定存在故障隐患发出《停梯整改通知书》的；

(二）消防部门认定需要立即整改的消防设施故障，并发出《责令整改通知书》或《火灾隐患限期整改通知》；

(三）屋面、外墙严重渗漏；由房屋安全鉴定机构出具证明；

(四）未移交供水部门的供水、排水设施堵塞、爆裂，二次供水水泵等设施损坏，导致供水中断；

(五）楼体外立面存在脱落危险（即：楼体单侧外立面已经出现脱落，且有继续脱落危险的趋势），由房屋安全鉴定机构出具证明；

(六）未移交供电部门的高压柜、环网柜、变压器、线路等供电设施发生故障，存在用电安全隐患、危及人身安全的紧急情况；

(七）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

当物业出现电梯故障（如冲顶、蹲底或意外灾害等）、消防故障、供水设施损坏导致供水中断、供电设施故障导致用电中断、外立面脱落等危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况或其他影响业主正常生活的紧急情况，经不少于5人的业主代表、社区代表组成评估小组，现场确认存在可能发生危及人身财产安全的紧急情况，并形成工作报告的，组织实施单位亦可根据此工作报告申请应急使用专项维修资金。

采纳

8

市房地产行业协会

7.《住维细则》第二十八条，建议进一步明确材料要求，提高实际业务流程的可操作性和效率。修改后的内容如下：

第二十八条 应急使用住宅专项维修资金，可以不经专项维修资金列支范围内的业主表决同意，但应当按照以下规定列支住宅专项维修资金。

(一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本实施细则第二十三条第一、二项、第五至第十项的规定办理，并提交相关材料（其中，按第二十三条第一项操作时，须附加评估检测机构出具的评估报告或整改通知书、如费用超过10万须提交《第三方核价报告》)。管理机构应当在接到应急使用住宅专项维修资金申请后3个工作日内作出审核决定。

(二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本实施细则第二十四条第三项、第四项、第五项、第六项的规定办理。

应急维修工程竣工验收后，组织实施单位应当将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在小区内的显著位置公示

采纳

9

市房地产行业协会

8.建议在规范中添加关于专项维修资金因预测面积与实测面积不同时，购房人需要补交或退款时的处理办法。

采纳

9.实操中，业主对公共部位损坏不影响其本人正常生活的情况下，在维修资金使用方案表决中持消极态度，不支持也不反对，导致表决程序容易陷入僵局，维修资金的启用难度较大。为避免物业公司为了配合维修单位尽快收到工程款，存在冒充业主行使表决权（签名）的现象，建议住建部门在细则中着重增加约束业主作出表决的条款，以便表决程序得以顺利推动。

采纳

10.建议新增物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用的定义：

（1）维修、更新、改造费用为人民币500元至2000元范围，属于中修；

（2）维修、更新、改造费用为人民币2000元以上范围，属于大修。

不采纳

《民法典》第九百三十八条规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人与业主已在物业服务合同中约定了维修资金的使用，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不应由住建部门设定标准。

11.业主逾期缴纳维修资金，将导致建设单位无法按期交付房屋，导致建设单位无理承担空置房物业费，导致物业企业无法足额启用专项维修资金垫付维修费用。建议增加业主逾期缴纳维修资金，或逾期续交维修资金的法律责任：

业主未按与建设单位签订的《商品房买卖合同》约定交付日前足额支付维修资金的，或按物业服务企业/业主大会发出《限期续交通知》足额续交维修资金的，由管理机构责令限期改正；逾期不改正的，由管理机构按应交付维修资金总额日千分之一标准进行处罚。

不采纳

1.业主与建设单位签订《商品房买卖合同》时，可以约定业主逾期交维修资金需承担的法律责任。

2.业主逾期未交维修资金，由管理机构进行处罚缺乏法规文件的支持。

9

市房地产行业协会

12.建议参考珠海市的《住宅专项维修资金管理办法》第三条的内容新增：

本办法所称物业共有部分，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部分，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括：电梯、中央空调、天线、照明、消防设施设备、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业服务用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。

不采

纳

《江门市行政机关规范性文件管理规定》（江府办〔2009〕107号）第十条规定，法律、法规、规章和上级行政机关规范性文件已经明确规定的内容，规范性文件原则上不作重复规定。

《住宅专项维修资金管理办法》第三条对住宅共用部位、共用设施设备已有界定。