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一、出台背景
为规范我市商品房预售资金监管，保障房地产项目竣工交付，切实维护预售商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，现制定《江门市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）。
二、主要内容
《办法》共七章三十四条，主要包括以下内容：
（一）第一章“总则”，明确了《办法》适用范围，预售资金、监管账户、监管银行和监管额度的定义，监管原则，以及相关部门的职责分工。
（二）第二章“一般规定”，规定了监管银行招标、监管账户开设、签订监管协议、监管账户公示和建立监管档案等内容。
（三）第三章“预售资金收存和拨付”，细化了预售资金收存和监管、监管额度内外资金用途，以及用款申请、核准和拨付等要求。
（四）第四章“监管账户变更和解除监管”，规范了变更监管账户办理流程、监管账户解除监管条件和办理流程。
（五）第五章“监管和服务”，细化了提高资金管理服务水平、监管部门和监管银行管理、一楼一策，以及保全、执行预售资金等要求。
（六）第六章“法律责任”，明确了监管银行、房企、相关单位和监管部门〔即预售商品房项目所在地的县（市、区）住房城乡建设主管部门〕等工作人员违反相关规定应当承担的法律责任。
（七）第七章“附则”，明确了《办法》具体施行日期及有效期。
三、主要说明
（一）招标确定监管银行。一是由市住房城乡建设局会同人民银行江门市中心支行、江门银保监分局、市金融工作局通过通过公开招标方式，综合江门市行政区域内的商业银行资信状况、监管能力、服务水平、经营状况等因素，确定能够承接预售资金监管工作的商业银行。二是监管银行存在拖延或者不按照监管部门核准意见拨付预售资金，或者擅自拨付、挪用、划扣预售资金等六类不良行为之一，且情节严重的，不能继续作为监管银行。
（二）规范监管账户管理。一是房企在申请商品房预售许可前，按照预售许可证和监管账户一一对应原则设立监管账户，并与监管部门、监管银行签订监管协议。二是对监管账户及预售资金应当按照监管协议约定，由监管部门、监管银行和房企三方进行监管和约束，未经监管部门同意，不得对监管账户及预售资金设定监管和约束。三是监管账户的支出应当按照监管协议约定的支票方式结算，不可使用现金或设定其他自动划账方式。
（三）实行资金全程监管。一是规范资金收存。购房人应当根据与房企签订的商品房买卖合同和认购协议约定的付款方式及期限，凭房企出具的缴款通知书，将全部房价款〔包括定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款（含公积金贷款，下同）和其他形式的购房款〕直接存入监管账户。贷款银行应当将按揭贷款直接划入监管账户。首付款足额存入监管账户后，房企和购房人方可办理预售合同网签。二是明确监管期限。项目完成房屋所有权首次登记后，房企可以申请解除监管。三是实行信息化监管。通过信息化手段，实现监管账户资金收存、拨付、冻结等动态数据实时共享；推行资金申请、审核、拨付“全程网办”，提高资金拨付效率。
（四）保障资金专款专用。一是优先保障项目建设。监管额度内的资金专款专用，必须用于项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备、施工进度款（含工程款、监理费、设计费、勘察费）和法定税费等相关支出。监管额度随拨付金额核减。二是提升资金使用效率。监管额度内的资金按照项目工程建设进度予以拨付，并按照监管协议约定留存额度。监管账户内的资金达到监管额度后，超出监管额度的资金可由房企提取使用。三是规范资金核准使用。房企申请使用预售资金，按照《办法》第十六条至第十九条规定办理，其中，支付工程款给施工总承包单位的，按照施工总承包合同和农民工工资专户管理协议中有关约定，将人工费用直接拨付至农民工工资专用账户，已按要求支付的除外。
（五）健全配套管理机制。一是确定监管标准。监管额度、拨付节点和留存额度等标准由市住房城乡建设局牵头研究确定、适时调整公布。二是制定示范文本。监管协议和用款申请等相关示范文本由市住房城乡建设局牵头制定。三是使用现金保函。根据《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）等规定，监管账户内资金达到监管额度后，房企提供商业银行出具的保函，请求释放监管账户相应额度资金的，监管部门可以予以准许。四是分级分类管理。监管部门可以结合房企信用信息管理情况，对预售资金采取分级分类管理措施。房企信用信息评价办法及分级分类管理措施由市住房城乡建设局另行制定发布。五是实行一楼一策。存在工程进度异常、逾期难交付的问题楼盘，经项目所在地县（市、区）人民政府同意，预售资金可以按照“一楼一策”管理。六是规范保全执行。人民法院保全、执行预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）执行。
四、实施时间
本办法自2023年5月1日起施行，有效期至2028年4月30日。
咨询电话：0750-3831698。
江门市住房和城乡建设局
2022年12月
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