关于《江门市市区“三旧”改造实施办法（送审稿）》公开征求意见的情况说明

　　市司法局于2021年1月26日至2021年2月3日，通过 、江门市司法局门户网站对《江门市市区“三旧”改造实施办法（送审稿）》向社会公开征求意见，期间共收到6条反馈意见，内容和处理情况如下：

反馈意见一：建议将蓬江区里村大湾里120号厂房搬迁。

采纳情况及理由：不采纳。具体改造规划需要由该土地权属人自愿提出改造申请，且需与周边地块连片改造，不涉及本办法内容。

反馈意见二：第四点“三旧”改造规划和计划中第（二）点“三旧”改造单元规划。建议将需要编制“三旧”改造单元规划的情形限制于：（一）改造范围内未编制控制性详细规划的；（二）改造范围内已有控制性详细规划，但公布时间超过五年，有关改造主体提出有修订必要性并已进行可行性论证的；（三）政府基于公共利益认为改造范围内对应的控制性详细规划有修订必要性，且已进行可行性论证的。除以上情形外，均应按生效控规实施，以维持控规的严肃性和稳定性。

　　对于确需编制单元规划的，政府编制时应根据改造片区实际情况综合考虑。如一个改造单元内可同时存在多个不同类型的改造项目，要以统筹兼顾、优先保障、合作共赢、利益共享的原则，充分尊重相关权利人的合法权益和改造意愿，逐步、分期、有效推进片区连片改造，不宜强制捆绑刚性要求位置相邻、功能独立但根据主客观情况中短期内无法达成整体推进改造意向的若干地块限期同时实施。此外，由于编制单元规划时间相对较长、对政府财政要求和人员配合较高，希望政府能匹配相关的政策及流程，加快编制单元规划进度，高效有序地推进我市“三旧”改造工作。

采纳情况及理由：不采纳。1.单元规划是依据国土空间总体规划和控规，参考控规编制技术要求，参照控规审批程序或控规修改程序进行审批的，单元规划与控规无冲突，不存在凌驾控规的情况；2.控规实施主体是政府，单元规划实施主体可以是政府也可以是原权益人，利益关系不同；3.单元规划的编制主要是为了建立连片改造利益机制，公平合理落实公共设施的规划安排，单元规划内可以包含多个项目，可逐步分期实施改造，并没有强制要求同时实施；4.经了解，市自然资源局已出台相关指引，明确单元规划的编制要求和审批程序。

反馈意见三：应根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）的要求，以成本和收益基本平衡为原则合理、个性化地确定旧城镇、旧村庄单元规划内项目的容积率。

采纳情况及理由：不采纳。针对旧城镇、旧村庄单元规划容积率问题，市司法局与起草单位沟通，相关内容将会在正在编制中的《江门市市区“三旧”改造专项规划》中确定，无需在本办法中确定。

反馈意见四：第十四点附则中第（二）点“本办法实施之日前已出具规划条件且未完成供地的，依据有效的规划条件可办理供地并按本办法要求签订监管协议。本办法实施之日起一年内仍未完成供地的须补充完善单元规划。”建议修改为“本办法实施之日前已出具规划条件且未完成供地的，依据有效的规划条件可办理供地并按本办法要求签订监管协议。在已批复规划条件的法定有效期内仍未完成供地的须补充完善单元规划。”对已签发的规划条件有效期内，应遵循法定控规与规划条件执行的严肃性、一致性、稳定性，维护在先行政行为（规划条件出具）的合法、有效性。这也符合了“法不溯及既往”的一般法理要求，有利于提高该实施办法的合法性、合理性，避免因政策流变而损害既有合法行政行为的公信力和权威。

采纳情况及理由：不采纳。前期已出具规划条件的项目供地未约定有效期，为确保政策衔接及“三旧”改造工作的顺利进行，故在本办法中设定了政策实施的过渡期。

反馈意见五：关于第十一点其他要求和政策支持中第8点“各区政府应当制定旧城镇、旧村庄项目房屋拆迁补偿指导标准并公布执行”。目前，各区未对旧城镇、旧村庄项目房屋拆迁补偿制定有清晰、完善、与市场行情匹配的指导标准，而该指导标准与被拆迁人收益预期、拆迁人前期测算及税务筹划具有重大意义。建议各区在新“三旧”政府颁布时或之后的短时间内尽快出台有关指导标准，并在出台前充分与市场改造主体了解行业实际情况，以提高标准的客观性和科学性。

　　采纳情况及理由：采纳。经向市自然资源局了解，将在办法出台后尽快实施。

反馈意见六：江门市“三旧”改造政策，对于旧厂含住宅用途改造的，应当允许符合相关规划范围的旧厂原土地权利人选择自行改造、合作改造或公开出让方式执行“三旧”改造项目，不区别对待国有企业和个人、私营企业、外资企业、混合所有制企业，切实保护所有市场主体的合法权益。

采纳情况及理由：不采纳。1.坚持“工改住”项目公开出让原则，有利于营造公平、有效竞争的土地市场环境，同时也有利于加强对房地产市场的调控，保持我市房地产市场平稳健康发展，广州、中山、珠海等周边城市“工改住”项目同样也是要求公开出让；2.“工改住”项目公开出让，并未损害原权利人的合法权益，无论土地出让价格高低，均按照政策约定的比例返拨给原权利人，原权利人如有意向实施开发，也可通过参与竞拍取得土地开发权。

　　江门市司法局

　　2021年2月10日