江门市政府门户网站
【案情简介】
墨宥（化名）与父亲墨炎（化名）、胞弟墨衷(化名)多年前在恩平市某镇合力建有三层半的宅基地房屋，该宅基地以墨炎名义购买，当时口头约定建成后由父母两兄弟三户人各住一层。大家一直遵守该约定，共同居住多年相安无事。直至2018年7月，墨炎与墨衷私下签订转让协议，墨炎以八万六千元的价格将名下的宅基地（房屋）转让给墨衷所有。墨衷以该协议为依据前往恩平市人民法院立案起诉，要求墨宥一家四口返还原物（房屋）、搬离住所并支付协议签订生效以来的房租。
自收到人民法院的传票以来，墨宥终日惶恐，夜不能寐。因肢体二级残疾已多年无法工作，家中还有两个年幼的女儿在读书,四口之家的生活开支仅靠妻子打散工和低保户补贴维持，生活已极度困难，现在更是即将面临无家可归的窘况，万般无奈之下，他孤身一人推着轮椅来到恩平市法律援助处寻求帮助。
法援处工作人员了解情况后，对墨宥的状况非常同情，当即决定为墨宥特设绿色通道，简化法律援助申请程序，受理其法律援助申请。经研究后，由墨宥住所地的驻村律师承办调查该案更有利于维护墨宥的合法权益，工作人员便积极与该村法律顾问律师联系，指派驻村律师办理该案。
承办律师在接受案件指派后，进行了细致的调查取证、发现墨衷是城镇户口，后撰写答辩状并出庭提出以下代理意见：一是诉讼主体不适格。依据《土地管理法》及《物权法》的相关法律规定，涉案宅基地使用权属于农村集体所有的宅基地，农村集体所有的宅基地只能在本农村集体经济组织成员间进行流转、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记不发生效力。而墨衷并未成为该集体经济组织成员，仅持《房屋转让协议》来证明自己享有诉争土地（含房屋）的物权权利与法律规定相抵触，明显诉讼主体不适格。二是争议房产属于家庭共同财产。由于诉争宅基地房屋为家庭成员共同出资共建，此房屋应为家庭共同财产，家庭成员之间应团结一致，和谐相处，指出墨衷起诉墨宥于情不合，于法无据。承办律师通过在庭审上据理力争，情法交融，最终促使墨衷自觉理亏，心悦诚服；同时法官也对墨宥终日争吵引起家庭矛盾的行为进行了批评教育。最后，在承办法官的主持下，双方达成协议，墨衷申请撤回起诉，法院据此作出裁定，准许墨衷撤回起诉。
这样，双方经此一案，终于冰释前嫌，握手言和，团结一致，继续在同一屋檐下和谐相处，其乐融融。
【案件点评】
本案是返还原物纠纷，涉案房屋为宅基地房屋。近年来，随着社会经济的快速发展，房地产市场的日益火爆,房地产的价格也水涨船高。随着城市化进程的不断推进，一些城市居民会基于自用或者投资的目的而选择购买农村宅基地，因宅基地使用权流转引发的纠纷也与日俱增。
1.农村宅基地属于农村集体所有，非集体成员无权受让。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本案中，墨衷非宅基地所在集体经济组织成员，该宅基地所在地也不在中共中央办公厅和国务院办公厅发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》试点区内，因此涉案房屋买卖合同违反法律法规强制性规范，该房屋买卖合同为无效合同。
2.房屋未转移登记不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”涉案房屋并未转移登记至墨衷名下，墨衷并非涉案房屋权利人，其仅凭协议要求墨宥返还原物，搬离房屋于法无据。
3.调解撤诉促进纠纷化解。本案是由于双方家庭矛盾纠纷日益突出所致，本案承办律师运用专业知识，对墨宥进行了批评教育，促成调解撤诉不仅节约了司法资源，更重要的是能够弥补当事人家族成员之间紧张的关系，有利于维护家庭的和谐稳定，取得了良好的法律效果和社会效果。
供稿：恩平市法律援助处
审核：江门市法律援助处
粤公网安备 44070302000670
