房产过户无家可归耄耋老人诉讨居住权

　　家住江苏省南通市开发区的王老太已86岁高龄，一直在家安享晚年的她最近却遇到了烦心事。因养老房产被过户给孙女，老人无法回家，一怒之下，老人把儿子、儿媳及孙女一起告上了法院。

　　2008年7月，因旧房拆迁，王老太与两个儿子、儿媳及女儿共同签订了一份协议书，约定由小儿子陆先生、儿媳施女士购买一套拆迁安置房供王老太夫妻居住至百年。随后，陆先生和施女士以王老太的名义购买了一套位于某小区四楼的住房，而陆先生和施女士则住在同小区另一栋二楼。2019年7月，王老太的老伴去世，王老太在女儿家居住了一段时间，回来后施女士让王老太搬至其家居住，搬进去没多久王老太却发现自己原来居住的四楼房子因门锁被换无法进入。

　　原来，2018年，陆先生和施女士因感情不和协议离婚，约定双方共有的该小区二楼住宅归施女士所有，而王老太名下拆迁所得的该小区四楼房屋已于2010年被过户给孙女小陆。无奈之下，王老太将儿子陆先生、儿媳施女士及孙女小陆起诉到南通市经济技术开发区人民法院，诉求法院判决对其原住四楼住宅享受居住权。

　　法庭上，被告陆先生同意王老太提出的诉讼请求，认为案涉房产是父母的拆迁安置房，且有协议约定给父母居住到老。被告施女士辩称，案涉房屋已过户至第三人名下，第三人没有参与协议的签订，在办理过户时没有设定提供原告居住的义务，请求驳回原告的诉请。第三人小陆则辩称，原告目前有两儿一女，均能给原告提供居住义务，暂不需要其负担赡养义务，同时她没有参与案涉协议的签订，取得案涉房屋所有权系双方自愿过户的，并没有约定需负担提供原告居住的义务，请求驳回原告的诉讼请求。

　　法院经审理认为，根据法不溯及既往及居住权自登记时设立的规定，原告王老太与子女订立协议的时间在民法典施行前，协议书是王老太享有对拆迁安置房屋享有居住权益的约定，并非法律定义上的“居住权”，故不能确认王老太对案涉房屋享有居住权。

　　但根据协议约定及王老太在房屋内居住多年的事实，法院认为，原告已至耄耋之年，处分掉唯一住房后现无任何不动产，遵从公序良俗及协议书中其女儿“按农村风俗习惯未分得甲方财产”的约定，原告自身不可能愿意在女儿家终老，更不应该居无定所地孤独老去。案涉房屋对原告而言是其视为养老送终的归属之地。如果老人家出于维护家庭稳定，提前将老房拆迁所得的唯一住房处置给亲人，最终却落得无房可住，这有悖于平等、公正及尊老等社会主义核心价值观，不宜支持和倡导。因此，王老太享有对案涉房屋的居住权益，以满足生活居住的需要，且该权益具有排他性。陆先生、施女士均有义务向王老太交付房屋供其居住到老。

　　综上，法院认为该房屋所有权系继受取得，王老太终身享有居住权益，一审判决两被告和第三人在本判决生效后15日内将案涉房产交付给原告王老太居住。

因继受取得房屋终身享受居住权益

　　“我国民法典明确规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”该案承办法官施永华介绍说，居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占用、使用的权利，是一种独立的用益物权。居住权具有物权对世性、绝对性、直接支配性等特征。

　　本案中，王老太与子女在2008年订立有协议，约定由陆先生、施女士购买拆迁安置房供其居住直至终老。陆先生、施女士购置了案涉房屋，王老太也在其中居住多年。根据法不溯及既往及居住权自登记时设立的规定，不能确认协议约定的即为法律规定的居住权。但依据协议内容及王老太夫妇长期居住的事实，应保障王老太享有继续在该房屋内居住的权益。

　　此外，案涉协议书约定了房屋的户型、居住条件和居住期限，结合王老太夫妇长期单独居住及丈夫在房内终老的事实可以认定，王老太对案涉房屋享有的居住权益是独立的、排他的。被告陆先生、施女士作为案涉协议的签订人和义务人，第三人小陆作为案涉房屋所有权人，有义务将案涉房屋交付给原告王老太居住。

　　“民法典关于居住权的立法目的之一，是为充分发挥居住权扶弱施惠的社会保障功能，保护弱势群体的居住权益。”施永华表示，本案判决虽未确认王老太对案涉房屋享有居住权，但从保护老年人权益出发，确认王老太对案涉房屋享有居住的权益，这既是考虑了老人落叶归根的思想，保障了其老有所居的权益，也体现了我国社会主义核心价值观中平等、公正、尊老的价值理念。